大規模修繕は管理会社に丸投げでいい?

マンションの管理会社に大規模修繕を一任することのメリット・デメリットを解説しています。

大規模修繕を管理会社に頼んでもいい?

大規模修繕工事は、経年劣化に伴うマンションの全体的な修繕工事・改修工事です。

ひび割れや雨漏りなど細部の補修工事から、外壁塗装、防水工事、各種設備のリニューアル工事など、マンションの状態によって幅広い種類の工事が行われます。

この時、普段からマンションのメンテナンスや清掃などを請け負っている管理会社であれば、マンション内外の隅々の状態まで詳しく知っている可能性が高いと言えます。

また、そもそも管理会社は、そのマンションを建設した建設会社のグループ会社であることが多いため、修繕工事を依頼する先としても筋が通っているように思えます。

そのため、多くのマンションでは、管理会社に大規模修繕工事を一任しているようです。このような方式を「管理会社お任せ方式」などと呼び、以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット

  • 住民の負担がほとんどない(建物診断・工事内容設計・業者の選定まで一括して管理会社が行ってくれる)
  • 連絡窓口が統一していてわかりやすい
  • 担当者と気心が知れているため、大規模修繕に対する要望などを言いやすい
  • アフターフォローの安心感(工事完了後の不具合なども気軽に連絡できる)

デメリット

  • 相場を逸脱した高額工事の可能性
  • 工事設計・施工技術に対する客観的評価ができない
  • 施工監理・工事の品質管理が機能していない場合がある

管理会社に大規模修繕を任せる上での最大のメリットは様々な面で「楽」なことです。

建物診断や工事内容の検討、業者の選定など、専門知識ばかりで難しいことを住民たちが調べたり考えたりする必要がなく、初めから終わりまで専門家に任せられるという安心感、また工事終了後も何かあれば管理会社に連絡すれば良いため、フォローについても安心です。

一方で、管理会社任せにしてしまうことで、管理会社とつながりのある施工業者を特命発注するため、他の業者と比較ができません。

その会社の工事品質がどの程度のものなのかも分かりませんし、費用面でも競争原理がはたらくことないため割高な工事費用になってしまう可能性が大きなデメリットです。

普段からマンションの内部事情に詳しい管理会社は、修繕積立金がどの程度貯まっているかも把握しています。

そのため、利益を最大限に上げようと、不必要な工事を入れたり、割高な単価を記載したりして予算いっぱいまでの工事を行うことになるのです。

手続きが多少難しくても自分たちの納得する工事を行うか、それとも一切を管理会社に任せる代わりに、費用面と工事の品質面には目をつぶるか、管理会社に大規模修繕を依頼する場合はこのような事情を鑑みたうえでの決断が必要と言えます。

大規模修繕を管理会社に丸投げしても良い場合

大規模修繕を全て任せても良い管理会社とは、次の3つの条件を満たしている管理会社です。

  • 建設業に関して知識を持っている
  • 見積もりをした結果が相場に近い
  • 日頃から修繕や改修について気を配っている

大規模修繕を管理会社に一任したいと思っても、その管理会社が全て任せても良い管理会社なのか判断に迷うこともあると思います。

日頃からマンションの状態を見ている管理会社だからこそ、「不具合をいち早く発見できる」という特徴がありますが、裏を返せば改修工事で起こった不具合にも適用され、隠蔽が可能になってしまうことも。

マンションの管理会社と言っても様々な企業があり、その企業の「管理会社としての質と誠実さ」を見極めて、大規模修繕を一任する必要があるのです。

それでは、大規模修繕を一任しても良い管理会社のケースについてご紹介しましょう。

建設業に関して知識を持っている

管理会社はマンション管理をするのが仕事ですから、設計業に関してほとんど知識がない場合もあります。

本業ではない建設業ですから、プロのような豊富な知識を持っている必要はありませんが、それでも大規模修繕を依頼される場合は、多少なりとも建設業の知識を持ち合わせているか確認した方がいいでしょうか。

そうでなければ、万が一、修繕工事に不具合があった場合や、施工会社がしっかりと修繕を行っていなかった場合でも、見抜くことができなくなってしまうというリスクがあります。

特に、管理会社では修繕専門のスタッフが不足している傾向にあるので、現場を直接見ないというケースも多くなっている様です。

見積もりをした結果が相場に近い

管理会社に一任する場合、細部まで修繕を行う反面、手厚い修繕を行って修繕費が高くなる傾向にありますので、見積もりが出た時点で相場よりも安いと感じた場合、少し注意が必要かもしれません。

なぜなら、管理組合が他の施工会社に見積もりを依頼していた場合、そちらの方が安くなれば、孫請けとして修繕工事を依頼する可能性があるからです。

見積もりとして工事概算の金額が提示されても、その金額がそのまま工事費用となる訳ではありません。そのため、実際にかかる工事費用は、受注してから変更することが可能です。

この仕組みを利用すれば、見積もり金額を相場よりも低く出して大規模修繕の契約を取り、受注後に相場よりも高い修繕費を請求することもできるでしょう。

管理会社に一任する大規模修繕は修繕費が高くなる傾向があるにも関わらず、相場よりも低い見積もり金額が提出された場合、契約を取るために管理会社と施工会社が共謀して、見積もり金額を調整している可能性があるからです。

ちなみに、修繕費用の相場は戸数や修繕箇所によっても変化しますが、東京都都市整備局の調べによると、一戸当たりの大規模修繕工事費用は「60~90万円」が最も厚い層です。

また、戸数という点を考えず、大規模修繕全体でかかった工事費用の総額を見ると、「1000~3000万円」が35.0%と圧倒的に高い割合を占めています。

出典:東京都都市整備局『(PDF)マンション実態調査結果』

日頃から修繕や改修について気を配っている

マンションの状態を維持していくためには、管理会社による日頃のチェックが欠かせません。定期的に住民の声を聞き、マンションに問題箇所がないか気を配っている管理会社であれば、信頼できるでしょう。

改修と修繕工事は中身が違いますが、どちらも快適で健全なマンションを実現するためには大切なことです。

そして、日頃からこれらの点に気を配って、マンションの健全さを維持しようと努めている管理会社であれば、一任しても問題はないと言えます。

管理会社によって改修工事費が調整されたケース

この例では、管理組合が工事業者を選び、元請を管理会社が行うという方法での大規模修繕でした。

ですが、実際には管理会社が施工業者のリストアップを行い、3社を管理組合に提案して、そのリストアップした施工業者によって見積もりが上げられたのです。

そして、出来上がってきた見積もりを見ると、どの施工業者もほぼ同じ価格となっていました。

見積もりをしたときの施工業者の状況は、「売上が少ないから絶対に受注しておきたい」「今は人手が足りていないからあまり無理はしたくない」など、それぞれで異なっているはずです。そして、その業者の状況は、見積もり金額に現れてきます。

つまり、見積もり金額がほぼ同じになる可能性はかなり低く、リストアップされた施工業者は、管理会社主導の元で「談合」を行っていたと考えられます。

マンションの設計価格を知った上で、高額の見積もりを提出しても違和感がないよう、全社で結託して金額を合わせていたのでしょう。

管理会社が施工業者をピックアップしたという時点で問題がありますが、このように、数社から見積もりを取っていても、管理会社と施工会社が繋がることで見積もりが調整される場合もあるようですので注意が必要です。

大規模修繕を得意とする
施工会社3選

カッコ

ジョスコム

ジョスコム
二重線

お薦めPOINT

二重線

自社施工による一貫工事で低コスト・高品質を実現。
住民とのやり取りを重視した、正確な仕事に定評。
国立国会図書館の修繕も手掛けるなど施工技術は折り紙つき。

カッコ 線 カッコ

ヨコソー

ヨコソー
二重線

お薦めPOINT

二重線

100年以上もの実績を誇る大規模修繕工事業者。
建築美と機能への挑戦をモットーに、質の高い工事を提供。
光触媒や環境対応型塗料の使用など、時代に応じた施工を提案。

カッコ 線 カッコ

リノ・ハピア

リノ・ハピア
二重線

お薦めPOINT

二重線

独自に工法を開発するなど、質の高い工事を追求。
プロ意識の高い、見えないところまで手を抜かない施工に定評。
住民の生活までしっかり見据えたサービスを提供。

カッコ