大規模修繕の業者選定について

大規模修繕の業者選びで失敗しないためには?業者選定の基礎知識や選び方についてまとめています。

大規模修繕の業者選定のポイント

大規模修繕工事の計画段階の肝となるのが、修繕工事を依頼する業者選び。どこの業者を選ぶかで、工事の仕上がりも満足度も違ってきます。

価格・品質・対応それぞれの面で満足できる業者を選ぶために知っておきたいポイントを紹介します。

ポイント1、業者の種類

大規模修繕を担当する施工業者は、以下のように3つの種類に分けられます。

ゼネコン系
大手ゼネコンは知名度も高く、実績豊富です。一方で、下請け任せになりやすいこと、そのため費用が高額になりやすく、品質も見極めづらいなどのデメリットもあります。

管理会社系
普段からマンションの管理を行っているため、住民対応はスムーズ。ただし料金の不透明さや、品質面の見極めが難しいという一面も(管理会社についてさらに詳しく>>)。

専門業者系
歴史のある専門業者は実績も豊富で施工品質にもすぐれ、コストも抑えた形で工事が実施できます。業者によって得意分野があるため、希望する工事内容に明るい業者を選ぶことが大切(専門業者についてさらに詳しく>>)。

ポイント2、選定方法の種類

次に、選定方法にもいくつかの種類があります。

  • 競争入札方式…ほぼ価格競争のみで決定する方式
  • 見積り合わせ(公募型プロポーザル方式)…工事の内容や社の姿勢、価格等総合的に判断して選定する方式
  • 特命随意契約方式…管理会社などのつながりのある施工会社に一任する方式

この中でおすすめなのは、統一した工事設計書を元に、複数会社に見積もりを依頼する「見積もり合わせ方式」です。

書類選考、プレゼンテーション選考と2段階で審査することが多く、工事の内容の精査はもちろん、実績や担当者の対応など総合的に判断することができ、納得した状態で工事を依頼できるというメリットがあります。

ポイント3、選定までの流れ

ここでは見積もり合わせ方式での、業者選定の流れを簡単に紹介します。

1、情報の整備
修繕委員会で、施工業者に求める最低限の資格・経験年数・設計実績等の公募条件を設定。

また、書類選考で提出させる委託業務の内容(工事の箇所、工法、見積もり額、期間、担当者の実績等)を固めます。

2、見積り依頼
建物診断に基づく改修設計について、統一様式(設計図・仕様書・数量内訳書・その他工事の期間や監理方法など)で複数社に見積もりを依頼します。この時、使用する資材や材料、塗料などの種類・量をきちんと記載してもらうと、比較しやすくなります。

3、ヒアリング(プレゼンテーション)
見積もり内容について、担当者から説明を聞きます。この時にチェックするのは、工事内容はもちろんですが、社風と現場監督の対応もしっかり審査しましょう。長期間の工事ですから、好感を持てる社風の業者を選ぶことで、住民のクレームも防げます。

4、最終決定
工事内容や価格、保証サービス、担当者の対応などを総合的に判断し、理事会または管理組合が最終決断を下します。

ポイント4、選定の基準

信頼できる施工業者を選定するために、見積り書とヒアリングの際にチェックすべきポイントを以下にまとめます

価格・サービス内容等のバランスを確認する
事前に修繕委員会と理事会メンバー、全員で共有しておきたいのが、選定の基準となるポイント。

価格やサービスの質、施工会社の財務状況など、基準はいろいろありますが、大切なのはこれらのバランスです。節約志向の人は価格の安さ、高級志向の人は品質の高さなど、偏った点に注目をしてしまいがち。

大規模修繕はマンション全体の問題ですので、建物の状況や予算なども踏まえて、自分たちのマンションに対し、適正な価格で適正な工事をしてくれる業者を選ぶべきです。

直近の修繕実績を確認する
修繕工事は大掛かりなもので、内容もそれぞれ異なり、長期間にわたるもの。様々な予定外の出来事やトラブルが発生する可能性も考えられます。不測の事態に対応できるか否かは、その業者の実績の豊富さに比例します。

そのため、直近の修繕実績をチェックし、自分たちのマンションと同じくらいの規模の大規模修繕工事の実績が豊富な業者を選ぶと安心です。

工事を担当する現場監督の人柄や能力を確認する
工事の設計内容がどれほど優れていたとしても、実際の作業員がそれらを完璧にこなせなければ意味がありません。

工事が始まると、住民が日々接するのは現場の作業員です。作業員と住民が円滑なコミュニケーションを図ることで、工事の際に発生する騒音や煙などに対するクレームも少なくなり、スムーズに工事が進められます。

そのためヒアリング時には工事を担当する予定の現場監督にぜひ同席してもらい、工事を遂行する際のスタンスや、住民とのコミュニケーションが上手に取れるかどうかをチェックすることをお勧めします。

大規模修繕を得意とする
施工会社3選

カッコ

ジョスコム

ジョスコム
二重線

お薦めPOINT

二重線

自社施工による一貫工事で低コスト・高品質を実現。
住民とのやり取りを重視した、正確な仕事に定評。
国立国会図書館の修繕も手掛けるなど施工技術は折り紙つき。

カッコ 線 カッコ

ヨコソー

ヨコソー
二重線

お薦めPOINT

二重線

100年以上もの実績を誇る大規模修繕工事業者。
建築美と機能への挑戦をモットーに、質の高い工事を提供。
光触媒や環境対応型塗料の使用など、時代に応じた施工を提案。

カッコ 線 カッコ

リノ・ハピア

リノ・ハピア
二重線

お薦めPOINT

二重線

独自に工法を開発するなど、質の高い工事を追求。
プロ意識の高い、見えないところまで手を抜かない施工に定評。
住民の生活までしっかり見据えたサービスを提供。

カッコ