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大規模修繕の具体的な内容

マンションの大規模修繕時期の目安と、実際の流れを紹介しています。

マンション修繕時期の目安

「形あるものはいつか壊れる」という言葉があるように、新築時は美しく最新の設備をそろえていたマンションも、時がたつごとに少しずつ劣化していきます。

特に屋上や外壁などの屋外部分は、紫外線や風雨にさらされることで塗装にひびが入ったりはがれ落ちたりしていくようになります。

そのような経年劣化を補修し、美しさと機能性を保つために行われるのが「大規模修繕」。多くの部分は築10年前後で修繕が必要と言われていますが、素材や環境によっても異なります。

ここでは、マンション各部の修繕時期の目安を紹介します。

屋根・屋上

  • アスファルト露出防水:10~15年
  • アスファルト防水(コンクリート押さえ):15~20年
  • 防水塗装:3~5年

外壁

  • 塗装:10~15年
  • シーリング:5~10年
  • タイル張り:10年
    (※タイルなどの外装材については、一級・二級建築士、もしくは、特殊建築物等調査資格者による定期調査が法律で義務付けられています。もし、10年以上改修工事や打診調査を行っていない恐れがある場合、速やかに対応する必要があります)

共用鉄部

  • 外部鉄部塗装:3~4年
  • 内部鉄部塗装:5年

開放廊下・バルコニー

  • 床塗膜防水:10年
  • 床シート貼り:12~15年

給排水設備

  • 給水管:20~25年
  • 排水管:20~25年
  • 各種ポンプ:10~20年
  • 受水槽:20~30年

大規模修繕の内容と進め方

「大規模修繕」と言うだけあって、行う場合はいくつもの工事が長期間にわたって行われる大がかりなものになります。

一般的には、修繕の計画立案から施工開始まで1年程度、工事終了までには、規模にもよりますがさらに3ヶ月~8ヶ月(工事準備期間を除く)を必要とします。

それでは、大規模修繕を行う場合、実際どのような流れになるのでしょうか?順を追って紹介していきます。

1.体制づくり

マンションの大規模修繕は、最初は理事会や管理組合などで立案されます。

計画の実施が本格的になると、住民たちによる「大規模修繕委員会」が設立され、以後、計画の作成から施工までの一切がこの委員会に委任されることになります。

2.建物状態のチェック

初めに必要なのが、「マンションのどの部分がどれくらい劣化しているのか」を調査し、どの程度の修繕が必要なのかを知ること。

建物診断を行っている施工業者に直接依頼する方法、管理会社に一任する方法、外部から第3者のコンサルタントを入れる方法などがあります。

3.資金の確保

建物診断を行うと、修繕に必要な参考見積もり価格も算出されます。この金額を元に、管理組合で用意できる資金と比較し、修繕の是非を審議することになります。

分譲マンションでは各世帯が毎月「修繕積立金」という一定額を支払っている場合が多く、そのためある程度の資金はプールされている場合が多いかと考えられますが、見積もり価格と照らし合わせて、不足しそうな場合、どのようにして資金を集めるかも考えなければなりません。

4. 施工業者の選定

修繕箇所と資金の見通しが立ったら、いよいよ施工業者の選定です。

複数の施工業者に依頼を出し、入札もしくはプレゼン方式で業者選定する場合が多いようです。また公募形式で施工業者を集める方法もあります。

5.着工

準備期間は1.5ヶ月程度、工事期間は3ヶ月~8ヶ月(※いずれの期間も規模による)と長期間にわたることが多く、その間、住民は少し不便な生活になる可能性があります。

そのため、住民への定例説明会などを開催し、施工業者と住民とが円滑なコミュニケーションを図ることによって、工事のスムーズな進行にも役立ちます。

具体的な工事内容については、以下の各ページで詳細をまとめていますので、参考にしてみてください。

大規模修繕を得意とする
施工会社3選

カッコ

ジョスコム

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二重線

お薦めPOINT

二重線

自社施工による一貫工事で低コスト・高品質を実現。
住民とのやり取りを重視した、正確な仕事に定評。
国立国会図書館の修繕も手掛けるなど施工技術は折り紙つき。

カッコ 線 カッコ

ヨコソー

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二重線

お薦めPOINT

二重線

100年以上もの実績を誇る大規模修繕工事業者。
建築美と機能への挑戦をモットーに、質の高い工事を提供。
光触媒や環境対応型塗料の使用など、時代に応じた施工を提案。

カッコ 線 カッコ

リノ・ハピア

リノ・ハピア
二重線

お薦めPOINT

二重線

独自に工法を開発するなど、質の高い工事を追求。
プロ意識の高い、見えないところまで手を抜かない施工に定評。
住民の生活までしっかり見据えたサービスを提供。

カッコ