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大規模修繕の流れ~2、建物診断・工事概要の作成~

建物診断について知っておくべき基礎知識、そこからの修繕計画作りまでを解説しています。

大規模修繕の建物診断はどこに依頼する?

修繕委員会が発足したら、最初に取り組む業務がマンションの劣化具合を調査することです。

建物の劣化の度合いは、築年数、気候条件、周辺環境、メンテナンス具合等によって異なりますので、自分たちが住むマンションについて、「どこがどれほど劣化していて、優先的に修繕しなければならないのはどこか?」という点を精査することが、修繕計画を設計する第一のステップと言えます。

そのために必要とされるのが「建物診断」で、多くの場合、マンションの管理会社や建築設計事務所、工事を担当する施工会社などが行います。

建物診断から工事までを一貫して業者に依頼する場合は、建物診断費用は無料、または格安で行ってくれることが多いようです。

一方で、建物診断を専門に行っている会社に依頼すると費用面ではコストがかかりますが、より客観的な調査結果を得ることができます。

建物診断はどのようなことをするの?

実際に建物診断で行われる主な項目は、以下の通りです。

情報収集

  • 竣工図面やこれまでの修繕履歴などの確認
  • 住民アンケートの実施・分析 

マンションの状態を最もよく知っているのは、やはり日々生活している住民たち。

アンケート調査で、雨漏りやひび割れなど劣化や汚れが気になる箇所、大規模修繕に向けての要望などを集めて分析します。  

建築士による実地調査(目視、触診、打診)

マンションの内外をくまなく見て回り、目で劣化具合をチェックしたり、壁を触って塗装がはがれやすくなっているかを確認したり、テストハンマーでコンクリートを叩き、音でひび割れなどを診断するなど、いくつかの実地調査を行います。

まずは全体的に概要を把握する一次調査を行い、その中で気になる点や劣化のはげしい箇所に関して、精密測定機器などを使用した、より専門的な二次調査を行う流れが一般的です。

診断結果の報告

調査が終了したら、建物診断の報告書が作例され、診断結果が修繕委員会・理事会に報告されます。

診断報告書には調査した箇所の劣化具合や修繕の必要度、緊急度が項目ごとに記され、まとめとして今回の修繕で必要と思われる工事の概要等が記載されています。

修繕委員会は、この内容を元に、実際の大規模修繕計画を設計し、具体的な改修方法(仕様や工法、予算など)を検討することになります。

大規模修繕を得意とする
施工会社3選

カッコ

ジョスコム

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二重線

お薦めPOINT

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自社施工による一貫工事で低コスト・高品質を実現。
住民とのやり取りを重視した、正確な仕事に定評。
国立国会図書館の修繕も手掛けるなど施工技術は折り紙つき。

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ヨコソー

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100年以上もの実績を誇る大規模修繕工事業者。
建築美と機能への挑戦をモットーに、質の高い工事を提供。
光触媒や環境対応型塗料の使用など、時代に応じた施工を提案。

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リノ・ハピア

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お薦めPOINT

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独自に工法を開発するなど、質の高い工事を追求。
プロ意識の高い、見えないところまで手を抜かない施工に定評。
住民の生活までしっかり見据えたサービスを提供。

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