大規模修繕の流れ~3、監理方式の選定~

大規模修繕工事の3大業者発注方式について、それぞれのメリット・デメリットをまとめています。

大規模修繕工事の設計から業者選びまで、誰がどのように選ぶ?3タイプの監理方式

大規模修繕の工事を本格的に進める上で欠かせないのが、「設計」「施工」「監理」を誰が担うか、もしくはどこに発注するかということ。

それぞれの段階を一貫して同じ業者に依頼するか、それとも別々に依頼するか…どの方式にするかによって、費用面や工事の完成度にも影響が及ぶため、どうするかは慎重に選ぶ必要があります。

マンションの大規模修繕工事で一般的にとられている3つの方式について、それぞれの特徴や注意点を見ていきましょう。

1.責任施工方式

  • 設計:施工会社(マンション改修会社・ゼネコン・工務店など)
  • 施工:施工会社(マンション改修会社・ゼネコン・工務店など)
  • 監理:管理組合(修繕委員会)

管理組合(修繕委員会)がプロポーザル公募などで施工業者を選定し、設計・施工共に一括して依頼する方式です。

自分たちが良いと判断した施工業者を選ぶことができ、いくつかの業者で競争させるため、コストが抑えられます。

設計や工事の仕様を修繕委員会がメインとなって検討し、着工後、間違いなく工事が進行しているかのチェック業務も行わなければなりませんが、業者任せにせず、住民や区分所有者が主体となって進めることができます。

メリット 費用が比較的安く済む
業者を自分たち(管理組合や修繕委員会)で選定できる
デメリット 修繕工事に対する専門知識が必要
修繕委員会や管理組合の負担がやや大きい

2.設計監理方式

  • 設計:コンサルタント(建築設計事務所・マンション改修コンサルタントなど)
  • 施工:施工会社(マンション改修会社・ゼネコン・工務店など)
  • 監理:コンサルタント(建築設計事務所・マンション改修コンサルタントなど)

「設計」「監理」の部分と「施工」の部分を分離させ、それぞれ別の業者に委託する方式です。

設計の部分は建築設計事務所などに依頼し、実際の工事部分を公募などで施工業者に依頼します。

専門知識の豊富な会社を介することで、客観的な建物診断や設計、工事中の監理が期待できます。

工事費用も比較的安くなることが多いですが、別途コンサル費用が発生します。

メリット 設計と施工が別業者のため、信頼度の高い工事が期待できる
プロの目によって適切な施工業者を選ぶことができる
工事費用は安く済む
工事中のチェックもプロの目で行ってもらえるため、トラブルが起こりにくい
デメリット 工事費用+コンサル費用が発生する
信頼できるコンサルタント選びが難点
万が一トラブルが起きた時、責任の所在があいまいになりやすい

3.管理会社発注方式

  • 設計:管理会社
  • 施工:管理会社
  • 監理:管理会社
    ※いずれも管理会社のグループ会社や関連企業に委託されるケースがほとんどです。

「設計」「施工」「監理」まで、大規模修繕の全ての工程をマンションの管理会社にお任せする方式です。

建物診断や必要な工事の詳細決定から、修繕工事、また工事中のチェック業務まで全て管理会社が行います。

日ごろから管理業務を委託している会社は、良くも悪くもマンションのことを深く知っているため、大規模修繕がスムーズに進められ、また工事後のアフターサービスも期待できます。

一方で、必要な工事が必要なだけ行われているのか客観的に判断することが難しいという側面もあります。

メリット 住民の負担がほとんどない
担当者と気心が知れている
大規模修繕に対する要望などを言いやすい
工事完了後のトラブルやメンテナンスなども連絡しやすい
デメリット 費用が高くなりやすい(あらかじめ予算を知られていることが多く、予算いっぱいでの工事が提案されるため正確な見積もり比較ができない)
下請けに一括で対応してもらうことになるため、設計・施工等に対する信頼度・適性度への客観性が低い
工事中の監理が不安

大規模修繕を得意とする
施工会社3選

カッコ

ジョスコム

ジョスコム
二重線

お薦めPOINT

二重線

自社施工による一貫工事で低コスト・高品質を実現。
住民とのやり取りを重視した、正確な仕事に定評。
国立国会図書館の修繕も手掛けるなど施工技術は折り紙つき。

カッコ 線 カッコ

ヨコソー

ヨコソー
二重線

お薦めPOINT

二重線

100年以上もの実績を誇る大規模修繕工事業者。
建築美と機能への挑戦をモットーに、質の高い工事を提供。
光触媒や環境対応型塗料の使用など、時代に応じた施工を提案。

カッコ 線 カッコ

リノ・ハピア

リノ・ハピア
二重線

お薦めPOINT

二重線

独自に工法を開発するなど、質の高い工事を追求。
プロ意識の高い、見えないところまで手を抜かない施工に定評。
住民の生活までしっかり見据えたサービスを提供。

カッコ