大規模修繕を行うべきタイミング・時期

大規模修繕を行うタイミングと、それぞれの時期で行うべき工事内容をまとめています。

大規模修繕はどれくらい時期を空けて行うべき?

近年、建設されている分譲マンションは、そのほとんどが鉄筋コンクリート造りの建物で、その寿命は50年超とも言われています。

しかし、何年もの月日が流れるにつれて、外壁や屋上、手すり、鉄骨部分などさまざまな箇所に汚れやはがれ、腐食などの劣化が目立つようになります。

多数の箇所についての劣化をまとめて修繕するのが「大規模修繕工事」と呼ばれ、平均して12~15年に一度の間隔で行われます。

この時期に行われる理由としては、大きく分けて次の2つの理由があります。

建物に使われている部材の保証期間が10年

防水材や塗装材、また外壁に使われているタイルなど、マンションの各部に使用されている部材には、メーカーによって10年前後の保証期間がついているのが一般的です。

この期間中に不具合があっても、メーカー責任ということで無料または格安料金で補修できます。

そのため、10年以上経過し、劣化が目立つようになる時期ということで12~15年間隔での大規模修繕が行われることが多いのです。

修繕積立金が予算額近くに達するまでの期間

分譲マンションに入居していると、購入金額とは別に「修繕積立金」を月々支払うことが定められています。

この積立金は、理事会による長期修繕計画に基づいて運用され、主に大規模修繕の費用としてプールされています。

大規模修繕工事は、足場代、各種工事代、コンサルタント代等を含めると、一戸当たり100万円(あくまで目安)、全体で数千万規模の費用がかかります。

大規模修繕のできる金額が貯まるまでには、やはり12~15年ほどかかることでしょう。

とはいえこれは、長期修繕計画を堅実に立てていた場合です。安く売りたいがために、修繕積立金の金額を抑えて販売されたマンションなどの場合は、いざ大規模修繕が必要となったときに費用が足りなくなるといったトラブルも見られます。

その場合、ローンを組むか、緊急対策として新たに徴収するか、何らかの対応策が求められることになります。

各回で行うべき工事の内容は?

マンションの寿命が仮に50年として、12~15年間隔で大規模修繕を行うとすると、だいたい3~4回程度行われる計算になります。

費用面や日程面から、一度の修繕工事で全てのメンテナンスを行うことは非効率ですので、それぞれの箇所の劣化具合や、材料の耐久年数、取替え推奨時期等を鑑みて、管理組合や修繕委員会で合議された後、いつ、どの工事を行うのか決定します。

注意したいのが、耐震補強工事です。耐震基準は、1981年(昭和56年)に大きく変更されました。新しい耐震基準で設計された建物と、古い耐震基準で設計された建物とでは、その強度に明らかな差があります。

もし、その建物が古い耐震基準の時に設計されたものなら、どの工事よりも優先してまず耐震補強をすべきと言えます。

耐震補強をしていることが前提ですが、以下は、それぞれの回の大規模修繕で一般的に行われている工事の内容です。

<第一回大規模修繕>時期:築12~20年

  • 防水工事
  • 外壁塗装工事
  • 鉄部塗装工事
  • シーリング・下地補修工事

<第二回大規模修繕>時期:築25年~30年

  • 給排水管工事
  • 電気・照明・通信設備工事
  • エレベーターのリニューアル
  • オートロックシステムなどのリニューアル

<第三回大規模修繕>時期:築40年~45年

  • 各住戸のサッシ(窓枠と窓ガラス)の交換
  • 集会室・エントランス等の共用スペースの改修・リニューアル
  • 立体駐車場・機械式駐車場のリニューアル

築年数が大きくなればなるほど、基本的な防水塗装・外壁塗装工事に加え、エレベーターや機械式駐車場の交換や修理などの「大物」の修繕項目が増えてきます。

一般的に、第一回目の大規模修繕における各戸の負担額はおよそ100万円(あくまで目安)と言われていますが、第二回目、第三回目ではもっと費用が必要になることも十分にあり得ます。

余裕を持った長期修繕計画をたてておくことが必要と言えます。

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