マンション大規模修繕のよくあるトラブル

大規模修繕工事中、こんなトラブルがあったらどうしたらいい?よくあるトラブルと対処法をまとめています。また、万が一のトラブルに対する、大規模修繕工事の保険についても調べてみました。

ぜひ参考にしてみてください。

マンション大規模修繕工事によくあるトラブルとその対策

工事期間だけで2ヶ月~8ヶ月と、長期間にわたる大規模修繕工事。新築工事とは違い、住民が暮らしている中での工事となるため、きちんとした周知を行っていないと苦情につながったりといったトラブルが発生します。

これらのトラブルは、事前の対応で防ぐことができます。よくあるトラブルの対応策と、トラブルを起こさないための予防法を以下にまとめてみました。

ケース1.「施工後、短期間での不具合」

【概要】

外壁塗装や防水工事、下地補修工事などでよく見られるこのケース。

通常、修繕工事は10年程度の耐久性を想定して行われますが、工事から1~2年で雨漏りが発生したり、ひび割れ部分が再度ひび割れてきたりといったことが起こることがあります。

補修が甘かったり、洗浄や下地の処理をしっかりと行っていなかった場合などに起こりやすいトラブルです。

【対策】

修繕委員会やマンションの理事会に工事に関する専門家がいない場合は、工事の進行状況や、手抜きしているかどうかということも見わけが付きにくく、信頼して任せたのに実は手抜き工事だった…ということも起こりがちです。

そこで必要なのが、

  • アフター保証サービスの確認
  • 工事の監理を徹底する

一番の対策は、工事作業の監理を徹底すること。

たとえば計画では3回塗ることになっているのに、2回で終わっていないか、防水塗料は予定していた銘柄のものを使用しているか、など一工程ごとに監理者が仕上がりをチェックし、状態を確認できるようにした方が安心です。

また施工会社によっては、工事完了後も数年ごとに定期点検を行い、工事箇所の状態をチェックしてくれる点検サービスや、万が一追加での補修の必要性が生じた場合に、保証期間以内であれば無料で対応してくれる保証サービスを行っているところもあります。

ケース2.「修繕積立金が不足」

【概要】

分譲マンションの場合、新築時は修繕の必要性を感じないため、修繕積立金が相場よりも安く設定されていることが多くあります。

それを見直さないまま10数年間貯蓄していたとしても、実際の大規模修繕工事費用としては足りないという事態は実はそんなに珍しいことではありません。

【対策】

  • 修繕積立金を値上げし、数年間かけて不足分の費用を用意する
  • 不足分を一時金として住民たちから徴収する
  • 修繕工事の内容を見直し、最低限の工事にする

どの対策を取るにしても、住民説明会などで十分に議論を行い、なるべく住民が納得した形で行うことが望ましいと言えます。

また、2回目以降の修繕工事で費用が不足することのないよう、資金計画と修繕計画の見直しは定期的に行いましょう。

ケース3.「住民からのクレーム」

【概要】

大規模修繕工事に関するトラブルで最も多いのが、修繕工事中の騒音やにおい、煙、日当たりなどに関するマンション住民または近隣からのクレームです。

マンション全体に足場を組み、防護ネットなどをかける場合は、日当たりが悪くなりますし、塗装の際には洗濯ものを干せない等、住民にも様々な不便が生じることになります。

また、バルコニーの防水塗装を行う場合は、バルコニーにある私物を一時的に撤去してもらう必要があり、このことも苦情につながることがあります。

【対策】

事前に「○日~○日までこのような工事でこういう不便が生じる」ということを広く周知しておくことが大切です。

総会での伝達はもちろん、各戸にスケジュールを記載したお知らせを投函する、マンションのエントランスなどに工事に関するホワイトボードなどで、工事の状況を逐一伝えるなど、いくつもの手段で周知することで「聞いていなかった」「いつ終わるのか」などといったクレームを防げます。

また、1回目の大規模修繕が終わった際に住民にアンケートを取り、工事に対する不満や要望を調査しておくと、2回目以降の工事に役立ちます。

場面1「工事の際にプライバシーの侵害が起こってしまった!」

【概要】外壁の工事を行う際に、工事員から入居者の室内が見えてしまった。また、室内への立ち入りの際にトラブルが起きてしまった。

【対策】

工事説明会の際に、工事中にはカーテンを閉めることなどをしっかりと説明しておきましょう。また、古い建物の場合は共有管などの補修のために室内への立ち入りが必要になることがあります。入室に関しても必ず入居者への許可を取ること、特に不在時のトラブルを避けるように徹底することが大切です。

場面2「工事中に空き巣が入ってしまった!」

【概要】修繕工事のために設置された足場を伝って室内への侵入が起こった。

【対策】

修繕工事中はどうしても建物のセキュリティーが弱くなってしまうので、施工会社から無償で補助錠を貸し出してもらう、死角部分に人感センサー付きのサーチライトを設置する、監視カメラを設置するなどの対策を用意しておきましょう。特に工事中の監視カメラはそれ専門の業者もあるので調べてみましょう。

トラブルで後悔する前に!知っておきたいマンション大規模修繕の瑕疵(かし)保険

大規模修繕瑕疵(かし)保険とは、大規模修繕工事の際に雨漏りやタイルの剥がれ、配管の破損などのトラブルが起こったときのための保険です。

大規模修繕のトラブルが少なくなかったため、国土交通省が認可する形で、指定の法人から保険が販売されるようになりました。

工事業者が、工事のさいに保険会社の現場検査を受ける、というのが契約条件で、もしキズや欠陥などが後から発覚した場合には、修繕費用のおよそ80%が支払われます。保険の対象となるのは、修繕工事を施した部分のうち、構造部分、防水部分、給排水管路・電気設備などとなっています。
保険期間は5年間、ただし手すりなどについては2年間となっています。

また、工事業者が倒産してしまうなどして、工事自体が果たされない場合には、費用の全額を請求することが可能です。

瑕疵保険は義務ではありませんが、予算に余裕があったり、万全の備えをしておきたい要望があるなら、工事業者に利用を打診してみることをおすすめします。

詳細な支払対象は、以下のようになっています。

  • 構造耐力上主要な部分
    保険金を支払う場合:基本耐力性能を満たさない場合
    事象例:建築基準法レベルの構造耐力性能を満たさない場合
  • 雨水の浸入を防止する部分
    保険金:防水性能を満たさない場合
    事象例:雨漏りが発生した場合
  • 給排水管路
    保険金:通常有すべき性能または機能を満たさない場合
    事象例:(設置工事の瑕疵による)水漏れ、逆勾配
  • 給排水設備、電気設備
    保険金:機能が失われること
    事象例:(設置工事の瑕疵による)設備の機能停止

トラブルを未然に防ぐには

何ごとにも予想外のトラブルはつきもので、それはマンションの大規模修繕工事でも同じです。特に大規模修繕工事は大掛かりな工事になりますので、思わぬトラブルが起きる可能性があります。
そんなトラブルを未然に防ぐためには、事前に修繕・施工会社をしっかり選んでおくことが大切です。

大規模修繕工事は大規模かつ長期間に渡る工事になりますし、マンションという性質上プライバシーやセキュリティーの観点も必要になってきます。
業者の口コミなどもよく調べて、より良い業者を見つけるようにしましょう。

大規模修繕を得意とする
施工会社3選

カッコ

ジョスコム

ジョスコム
二重線

お薦めPOINT

二重線

自社施工による一貫工事で低コスト・高品質を実現。
住民とのやり取りを重視した、正確な仕事に定評。
国立国会図書館の修繕も手掛けるなど施工技術は折り紙つき。

カッコ 線 カッコ

ヨコソー

ヨコソー
二重線

お薦めPOINT

二重線

100年以上もの実績を誇る大規模修繕工事業者。
建築美と機能への挑戦をモットーに、質の高い工事を提供。
光触媒や環境対応型塗料の使用など、時代に応じた施工を提案。

カッコ 線 カッコ

リノ・ハピア

リノ・ハピア
二重線

お薦めPOINT

二重線

独自に工法を開発するなど、質の高い工事を追求。
プロ意識の高い、見えないところまで手を抜かない施工に定評。
住民の生活までしっかり見据えたサービスを提供。

カッコ